Στο άρθρο αυτό περιγράφουμε την έννοια της Golden Visa και εξηγούμε ποιες είναι οι νέες προϋποθέσεις για την εξασφάλιση άδειας διαμονής, που συνδέεται με επενδύσεις στο Real Estate. Από τον Απρίλιο του 2024 ισχύουν νέα όρια και προϋποθέσεις για τις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, από πολίτες τρίτων χωρών που επιθυμούν να λάβουν Golden Visa.
Τι είναι η Golden Visa
Η Golden Visa, γνωστή και ως Χρυσή Βίζα στα ελληνικά, είναι ένα πρόγραμμα, ενεργό και σε χώρες της Ε.Ε, το οποίο απευθύνεται σε πολίτες τρίτων χωρών και τους παρέχει το δικαίωμα διαμονής στις χώρες αυτές, μέσω επενδύσεων. Στην Ελλάδα, όπως και σε κάποιες από τις άλλες χώρες, οι επενδύσεις επιτρέπεται να αφορούν και το Real Estate.
Η Κίνα, για μεγάλο χρονικό διάστημα, υπήρξε η μεγαλύτερη πηγή ζήτησης, ενώ ακολούθησαν πολίτες από όλο τον κόσμο που επιθυμούν να έχουν ένα plan b στη ζωή τους. Οι λόγοι που τους οδηγούν να επενδύσουν μεγάλα ποσά μέσω ενός προγράμματος Golden Visa είναι αρκετοί και σχετίζονται συχνά με την πολιτική ή οικονομική αστάθεια στις δικές τους χώρες. Σχετίζονται, επίσης και με την επιθυμία τους να αποκτήσουν πρόσβαση σε ένα πιο σταθερό περιβάλλον, με ευχάριστο κλίμα και καλύτερες ευκαιρίες εκπαίδευσης ή ιατρικής περίθαλψης για τους ίδιους και μέλη της οικογένειάς τους. Το να ανταλλάξουν τα παραπάνω οφέλη με την επένδυση ενός σημαντικού ποσού σε μια χώρα όπως και η Ελλάδα, μοιάζει κατ’ αρχήν να είναι μια συμφωνία που και οι δύο πλευρές βγαίνουν κερδισμένες. Αυτό τουλάχιστον ίσχυε μέχρι ένα χρονικό σημείο, καθώς τα τελευταία χρόνια αρκετά προγράμματα Golden Visa και το αντίκτυπό τους στις χώρες αυτές, έχουν αρχίσει να είναι αμφιλεγόμενα.
Πιο συγκεκριμένα, η κατηγορία επενδύσεων που αφορά στο Real Estate επανεξετάζεται σε κάποιες χώρες, τροποποιείται ανάλογα ή και συζητείται να εξαιρεθεί από το πρόγραμμα Golden Visa, καθώς έχει επηρεάσει σημαντικά την αγορά ακινήτων. Σε αρκετές περιπτώσεις, έχει δυσκολέψει για τους πολίτες των χωρών αυτών, την ανεύρεση κατοικίας σε τιμές αγοράς και ενοικίασης, στις οποίες να μπορούν να ανταποκριθούν βάσει των οικονομικών δεδομένων των χωρών και των μισθών τους.
Παράλληλα, τα προγράμματα Golden Visa (άδεια διαμονής) και Golden Passport (χορήγηση υπηκοότητας) επανεξετάζονται σε όλες τις χώρες, καθώς η Ευρωπαϊκή Επιτροπή (European Commission) συστήνει στις χώρες – μέλη ιδιαίτερη προσοχή για τη διαφύλαξη της ασφάλειας, της διαφάνειας και των αξιών που στηρίζουν το εγχείρημα της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Τι ισχύει σήμερα στην Ελλάδα για την Golden Visa
Στην Ελλάδα το πρόγραμμα Golden Visa είναι σε ισχύ μια δεκαετία και τα κατώτατα όρια στα επενδυτικά ποσά έχουν ήδη τροποποιηθεί μέσα σε αυτή. Η πιο πρόσφατη αναθεώρηση των ποσών επένδυσης και των προϋποθέσεων δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως τον Απρίλιο του 2024 και πιο συγκεκριμένα στο ΦΕΚ 49 Τεύχος Α / 5.4.2024. Με βάση αυτή, αυξήθηκαν τα ελάχιστα ποσά που πρέπει να επενδυθούν από τους ξένους επενδυτές που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν 5ετή άδεια διαμονής (Golden Visa) και παράλληλα έγιναν πιο αυστηρά τα κριτήρια ένταξης και οι προϋποθέσεις για το πρόγραμμα αυτό.
Ελάχιστα ποσά επένδυσης για τη Golden Visa
Μετά την ψήφιση του νέου νόμου 5100/2024, που περιλαμβάνει στο άρθρο 64 τις διατάξεις για την άδεια διαμονής μέσω επενδύσεων, τα νέα κατώτατα όρια στα επενδυτικά ποσά, αναλύονται σε 3 ζώνες και είναι τα εξής:
α) 800.000€ – Για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και για τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από τρεις χιλιάδες εκατό (3.100) κατοίκους.
β) 400.000€ – Για τις λοιπές περιοχές της χώρας
γ) 250.000€ – Για όλη τη χώρα και μόνο για ακίνητη περιουσία που:
i) αλλάζει χρήση για τους κύριους χώρους και μετατρέπεται σε κατοικία. Συμπεριλαμβάνονται καταστήματα, γραφεία, αλλά και ακίνητη περιουσία που αποτελείται από βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου ή εντός της οποίας υπάρχει βιομηχανικό κτίριο, αποκλειστικά εφόσον τα τελευταία τουλάχιστον πέντε (5) χρόνια, δεν βρισκόταν σε αυτό εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία.
ii) αποτελείται από προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου ή εντός της οποίας υπάρχει διατηρητέο κτίριο.
Σημαντικά σημεία – όροι – προϋποθέσεις
Πρέπει να τονίσουμε πως σε όλες τις παραπάνω εκδοχές, στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται ίση με 800.000€, 400.000€ και 250.000€ αντίστοιχα. Μοναδική εξαίρεση είναι η περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή συμβίοι που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, πάντα με την προϋπόθεση πως η συνολική αξία του ακινήτου είναι τουλάχιστον ίση με τα ανωτέρω όρια.
Σε όλες τις παραπάνω εκδοχές η επένδυση μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο.
Εφόσον στις περιπτώσεις α) και β) πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή για ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, τότε απαιτείται να έχει ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120m² (εκατόν είκοσι τετραγωνικών μέτρων).
Για την περίπτωση γ-i) η μετατροπή της χρήσης του ακινήτου θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής του επενδυτή, ενώ η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται να γίνει και από τον πωλητή.
Ενώ για την περίπτωση γ-ii) η μεταβίβαση του ακινήτου πριν να ολοκληρωθεί η πλήρης αποκατάσταση ή η ολική ανακατασκευή του είναι άκυρη.
Πριν την υποβολή του αιτήματος για Golden Visa θα πρέπει να έχουν καταβληθεί τα ανωτέρω ποσά.
Οι επενδυτές έχουν δικαίωμα να νοικιάζουν μακροχρόνια (εκμισθώνουν) την ακίνητη περιουσία που απέκτησαν στην Ελλάδα, όμως απαγορεύεται τα ακίνητα που αποκτήθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa να:
i)εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού
ii)υπεκμισθώνονται
iii)χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης
Η μη συμμόρφωση με τους παραπάνω περιορισμούς επιφέρει ανάλογα πρόστιμα και κατά περίπτωση μπορεί να ανακληθεί και η άδεια διαμονής.
Όπως σε κάθε ανάλογη περίπτωση, προβλέπεται και εδώ μια μεταβατική περίοδος, ώστε οι συμφωνίες αγοροπωλησιών για Golden Visa που βρίσκονται σε εξέλιξη να ολοκληρωθούν χωρίς να επηρεαστούν άμεσα από τις νέες ισχύουσες διατάξεις.
Τι σημαίνουν πρακτικά οι πρόσφατες αλλαγές στη Golden Visa
Συνοψίζοντας όσα συμπεριλάβαμε στο συγκεκριμένο άρθρο, κρατήστε στο μυαλό σας τις σημαντικές αλλαγές στην Golden Visa που είναι:
1.Η αύξηση των ελάχιστων ποσών που πρέπει να επενδυθούν για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα με αντάλλαγμα την εξασφάλιση πενταετούς άδειας διαμονής
2.Η επένδυση πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο
3.Αν πρόκειται για κτίσμα θα πρέπει οι κύριοι χώροι να είναι τουλάχιστον 120m²
4.Απαγορεύεται η υπεκμίσθωση και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις των ακινήτων αυτών
5.Δεν επιτρέπεται αυτά τα ακίνητα να χρησιμοποιηθούν ως Έδρα ή Υποκατάστημα επιχείρησης.
Η πρόσφατη αλλαγή στη νομοθεσία για τη Golden Visa σημαίνει, πρακτικά, πως ακίνητα μικρότερα από 120 m² δεν έχουν πλέον ενδιαφέρον για επενδυτές που θέλουν να αποκτήσουν Golden Visa. Σημαίνει, επίσης πρακτικά, πως και μεγαλύτερα ακίνητα που η αξία τους, όμως, δεν φτάνει στα ελάχιστα όρια ποσών για επένδυση, είναι επίσης χωρίς ενδιαφέρον για αυτή την κατηγορία επενδυτών, αφού η επένδυση πρέπει να πραγματοποιείται σε ένα ακίνητο.
Επιπλέον, η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της υπεκμίσθωσης αποτελούν, πρακτικά, για μια μερίδα επενδυτών, αποτρεπτικό παράγοντα επένδυσης σε ανάλογα ακίνητα. Από την άλλη μεριά, το όριο των 250.000€ για τις περιπτώσεις που προβλέπεται, αποτελεί, πρακτικά, ενθαρρυντικό παράγοντα για να επενδύσουν οι ξένοι σε ακίνητα που μπορούν να αλλάξουν χρήση και να γίνουν κατοικίες, όπως είναι καταστήματα, βιοτεχνικοί χώροι, κτίρια γραφείων. Αλλά και να επενδύσουν σε διατηρητέα κτίρια, τα οποία θα σωθούν, θα αποκατασταθούν και θα συνεχίσουν να υπάρχουν. Κατά συνέπεια, τo ενδιαφέρον των επενδυτών είναι πολύ πιθανό να απομακρυνθεί από τις αμιγώς κατοικίες και να στραφεί σε εν γένει επαγγελματικά ακίνητα και σε επενδύσεις σε κτήρια που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα.
Εκείνο που θέλουμε να τονίσουμε είναι πως οι επενδυτές είναι απόλυτα ενημερωμένοι πριν προβούν σε οποιαδήποτε κίνηση και πριν κλείσουν μια συμφωνία. Συνεργαζόμαστε με επαγγελματίες μεσίτες και με δικηγόρους και ζητούμε επίσημες εκτιμήσεις για τα ακίνητα που κατ’ αρχήν τους ενδιαφέρουν. Δεν είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν ακριβότερα ένα ακίνητο από την αξία που θα εκτιμηθεί μέσω ενός εντεταλμένου εκτιμητή. Ειδικά αν το ακίνητο δεν έχει κάτι εξαιρετικά ξεχωριστό σε τοποθεσία, ύφος, χρήση, αρχιτεκτονική αξία κ.α.
